買新房 開發(fā)商“五證”不全的房子能買嗎

如果開發(fā)商“五證”不全，開發(fā)商的樓盤便沒有銷售/預(yù)售的資質(zhì)。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》中的規(guī)定，無證銷售是違法行為，所簽任何協(xié)議都沒有法律效力，不受法律保護(hù)。且“五證”不全的房子，開發(fā)商無法在房管局備案，更無法為購房者辦理房屋所有權(quán)證。

一、“五證”都是啥？

一個(gè)資質(zhì)完備的開發(fā)商，應(yīng)該要具備“五證兩書”。“五證”指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是開發(fā)商合法拿地、用地的憑證，證明該項(xiàng)目的位置、用途符合政府制定的城市規(guī)劃?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。《國有土地使用證》是政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證，主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限和“四至”范圍?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。

五證實(shí)拍圖

其中，需要購房者著重查看的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，這兩個(gè)證件意味著開發(fā)商的資質(zhì)沒有問題了。如果開發(fā)商沒有取得《建設(shè)規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》，拿不到《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。沒有《商品房銷售（預(yù)售）許可證》的房子，賣出去也是不合法的。

去看房時(shí)，在條件允許的情況下可以要求開發(fā)商出據(jù)證書原件。如果是期房，要看看《商品房預(yù)售許可證》上的預(yù)售范圍，保證自己想要購買的樓房，在預(yù)售范圍內(nèi)。

二、如何查詢開發(fā)商資質(zhì)？

對于普通購房者來說，如果想要了解清楚開發(fā)商的“五證”是不是齊全，一般在售樓處可以看到開發(fā)商公示的“五證”復(fù)印件，如果想查看原件，可向開發(fā)商提出請求，也可以去房管局進(jìn)行查詢。如果在網(wǎng)上查詢開發(fā)商資質(zhì)，可以著重查詢《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，具體查詢辦法如下。

1.登錄北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站，點(diǎn)擊菜單欄中的“房屋管理”，找到“房屋交易”，點(diǎn)擊“新建商品房項(xiàng)目”。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)-首頁

2.在搜索欄輸入想要查詢的樓盤名稱或開發(fā)商的名稱，選擇相應(yīng)的信息，可以查到銷售/預(yù)售許可證的證號(hào)。點(diǎn)擊項(xiàng)目名稱，可查看具體的預(yù)售信息。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)-搜索頁

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)-項(xiàng)目詳情頁

三、“五證”不全的房子有啥風(fēng)險(xiǎn)？

購買“五證”不全的房子存在很多風(fēng)險(xiǎn)，沒有預(yù)售許可證的，合同無效，辦不下來房屋所有權(quán)證。

案例：2003年，付先生購買了由北京雙旭房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的雙旭花園（又名雅典娜莊園）聯(lián)體別墅，在簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中，約定自合同簽訂的18個(gè)月內(nèi)將房產(chǎn)證發(fā)給付先生，但開發(fā)商不僅沒有為購房者辦理房產(chǎn)證，反而以沒有預(yù)售許可證，購房合同無效為由，向法院起訴業(yè)主占用其房產(chǎn)并獲得勝訴，按照法院判決結(jié)果，開發(fā)商可以收回付先生的房產(chǎn)再次出售，否則業(yè)主需要向開發(fā)商支付在此房中居住的租金。

在這個(gè)案例中，開發(fā)商倒打一耙，將付先生告上了法庭，付先生不止丟了房子，也賠了錢。住建部發(fā)布施行的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中規(guī)定：“未取得《商品房預(yù)售許可證》的，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。”因此，開發(fā)商在未取得銷售許可證前，不得以任何形式進(jìn)行銷售。無證銷售是違法行為，所簽任何協(xié)議都沒有法律效力，不受法律保護(hù)。購買“五證”不全的房子，開發(fā)商無法在房管局備案，更無法為購房者辦理房屋所有權(quán)證。

資料來源：《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

該內(nèi)容僅在北京適用

購房資質(zhì)

購房者的購房資質(zhì)，指的就是買房人購買房產(chǎn)應(yīng)該具備的條件及其狀況，具體包括銀行信用、還款能力、是否有當(dāng)?shù)貞艨?、名下有沒有房產(chǎn)以及名下有幾套房屋等。買房人在購買新房的時(shí)候，買房者需要如實(shí)提供家庭成員戶籍、房產(chǎn)信息，然后由開發(fā)商把買房者的相關(guān)信息上報(bào)到房管部門進(jìn)行購房資格的審查。不同的城市對于購買新房的購房資質(zhì)有不同的要求，所以想要在哪座城市購買房子，就要具體的了解哪座城市的購房資質(zhì)是什么。買房者需要認(rèn)真閱讀當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)限購政策，然后在市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)二手房個(gè)人網(wǎng)上合同登記備案的欄目，輸入合同文本進(jìn)行網(wǎng)上預(yù)簽存量房買賣合同，也可以在房產(chǎn)管理部門窗口進(jìn)行網(wǎng)上預(yù)簽。

買房者要帶著規(guī)定的資料原件到窗口接受購房資格核查，并領(lǐng)取受理二手住房購房資格核查回執(zhí)單。然后可以在市場信息網(wǎng)的二手住房購買資格核查結(jié)果查詢欄目，輸入核查回執(zhí)單編號(hào)、買房者姓名和身份證件-來查詢購房資質(zhì)的核查結(jié)果。經(jīng)核查48小時(shí)后，買房者可以到房管局憑回執(zhí)單領(lǐng)取結(jié)果通知單，打印且簽署已備案的紙質(zhì)合同，同時(shí)還要打印承諾書。如果要在本地買房，需要提供的材料有本人以及家庭成員的身份證、戶口薄的原件和復(fù)印件；如果夫妻登記在同一戶口，需要有民政部門出具的結(jié)婚證或婚姻關(guān)系證明的原件及復(fù)印件；如果本人和未成年子女沒有登記在同一戶口，需要有公安部門出具的未成年任身份證明及親屬關(guān)系證明的原件及復(fù)印件。

購房資質(zhì)審核需要什么資料？

買房者及家庭成員，包括未成年子女的身份證或軍官證等身份證明材料；買房者夫妻登記在同一戶口的，需要提交民政部門出示的結(jié)婚證或婚姻關(guān)系證明，單身的話需要提交單身證明。

買房者的戶口薄；購房家庭住房情況申報(bào)表的原件與復(fù)印件；非本地戶籍居民家庭，需要提交從購房之日起兩年以內(nèi)在當(dāng)?shù)乩U納的個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

買房者與未成年子女沒有登記在同一戶口的話，需要提交公安部門出示的未成年任身份證明及親屬關(guān)系證明；境外個(gè)人買房的，需要按國家規(guī)定的要求執(zhí)行。

購房人到房屋所在地建委網(wǎng)簽窗口做個(gè)人購房資質(zhì)審核，要帶齊資料，然后在窗口填寫購房承諾書等文件，工作人員會(huì)進(jìn)行初步審查，一般審核期是5個(gè)工作日。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第二百一十三條登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

（一）要求對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估；

（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；

（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

第二百一十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

第二百一十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

買房人因不具備購房資格簽訂的合同是否有效

無論客戶是否有購房資格，買賣合同都是有效的。如果是簽訂合同后，因?yàn)檎哒{(diào)整，這種情況屬于不可抗力，這樣的合同可以要求解除，是符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)解除，購房人無需承擔(dān)違約責(zé)任。如果在簽訂合同前，購房人就沒有購房資格，合同雖然可以解除，但購房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》：第八條依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百零八條當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。第一百一十八條當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。