432是什么意思

432是信托公司為開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸款。

需要開發(fā)商滿足432原則，432的含義如下：

【1】“4”是指該項目在信托項目發(fā)行時需要保證至少四證齊全。四證件是國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。

【2】“3”是指項目中開發(fā)商至少要有30%的自有資金。

【3】“2”是指開發(fā)商或者其控股股東需要具備二級開發(fā)資質。二級資質及二級資質以下的開發(fā)商可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目。

貸款原則

“三性原則”是指安全性、流動性、效益性，這是商業(yè)銀行貸款經(jīng)營的根本原則?！吨腥A人民共和國商業(yè)銀行法》第4條規(guī)定：“商業(yè)銀行以安全性、流動性、效益性為經(jīng)營原則，實行自主經(jīng)營、自擔風險、自負盈虧、自我約束?！?/p>

1、貸款安全是商業(yè)銀行面臨的首要問題。

2、流動性是指能夠按預定期限回收貸款，或在無損失狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力，滿足客戶隨時提取存款的需要。

3、效益性則是銀行持續(xù)經(jīng)營的基礎。

例如發(fā)放長期貸款，利率高于短期貸款，效益性就好，但貸款期限長了就會風險加大，安全性降低，流動性也變弱。因此，“三性”之間要和諧，貸款才能不出問題。

房地產(chǎn)融資中的432是條件是什么意思

“4”是指開發(fā)商進行信托融資前要拿到《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程開工許可證》四證；

“3”是指地產(chǎn)商必須至少投入30％的自有資金；

“2”是指開發(fā)商必須有國家二級資質。

拓展資料：

“432”是銀行、信托公司對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的紅線。這條紅線原來是可以踩的，很多資金違規(guī)流入房企用于支付土地款。432的核心無非是防止房地產(chǎn)商空手套白狼：防止“圈地”炒地皮，防止工程爛尾，要求房地產(chǎn)商自掏土地款，開發(fā)進度達到四證條件才可以發(fā)放開發(fā)貸。

比如，一個地產(chǎn)商拿了一塊地，三年了沒有開發(fā)，每年都拿這塊地融資，用融資的錢把之前買地的自有資金替換出來，然后坐等地價上漲出讓，這相當于用銀行的錢買了一塊地，最后賣掉，自己沒怎么掏錢還掙了個差價，防止的就是這種情況。

按照432融資條件的設計，房地產(chǎn)項目的資金流是這樣的：房地產(chǎn)企業(yè)拿自有資金購買土地，然后用自有資金墊資開發(fā)建設，待項目取得四證之后，申請銀行開發(fā)貸，但總投資中始終有自己25％的自有資金比例。注意，在銀行開發(fā)貸之前，一直是房地產(chǎn)企業(yè)自有資金在運作，即使拿到銀行開發(fā)貸，也必須有25％是自有資金。待項目取得預售之后，可以用預售資金償還銀行開發(fā)貸。大致如此。

參考資料：

關于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關問題——中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

房地產(chǎn)信托為什么有432原則

中國銀監(jiān)會辦公廳《關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》【銀監(jiān)辦發(fā)〔2010〕343號】，該通知第一條要求：各信托公司應立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行合規(guī)性風險自查。

逐筆分析業(yè)務合規(guī)性和風險狀況，包括信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；

第一還款來源充足性、可靠性評價；抵質押等擔保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風險處置預案等內容。

由此可知，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

當時銀監(jiān)會還要求進行總量控制，穩(wěn)中有降，并且對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行“摸底”，下發(fā)《房地產(chǎn)信托業(yè)務風險監(jiān)測表》，重申“事前審批”制度。這就是432的由來。

中國銀監(jiān)會辦公廳《關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》【銀監(jiān)辦發(fā)〔2010〕343號】，該通知第一條要求：各信托公司應立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行合規(guī)性風險自查。

逐筆分析業(yè)務合規(guī)性和風險狀況，包括信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；

第一還款來源充足性、可靠性評價；抵質押等擔保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風險處置預案等內容。

由此可知，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

“4”是指該項目在信托項目發(fā)行時需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；

“3”是該地產(chǎn)類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自于融資方；

“2”是該地產(chǎn)類項目的融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發(fā)資質；

四證齊全是國家對房開貸的統(tǒng)一規(guī)定，基礎條件，硬條件。

30%自有資金是銀行業(yè)監(jiān)管機構的規(guī)定，基礎條件，硬條件。

二級資質是銀行風險控制的底線要求，保證貸款投向項目的工程質量不產(chǎn)生大概率上的危害銀行信貸資產(chǎn)安全的風險事項。

總的邏輯都是貫穿著信貸管理安全性的基本原則，歷經(jīng)多年銀行房開貸經(jīng)營管理經(jīng)驗教訓驗證，上升為部門和銀行內部的規(guī)章制度，經(jīng)得起考驗，容不得突破。

房地產(chǎn)信托具有兩層含義：

一、指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產(chǎn)進行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進行物業(yè)經(jīng)營，使投資者獲取溢價或管理收益。

由于房地產(chǎn)的這種信托方式，能夠照顧到房地產(chǎn)委托人、信托公司和投資受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經(jīng)推出，必然會受到各方的歡迎。

二、是房地產(chǎn)資金信托，即委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量采用的房地產(chǎn)融資方式。

與政信類、上市公司類、工商貸款類信托相比，一般而言房地產(chǎn)信托的收益要比同期的其他類信托平均高0.5%~1%左右；

房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務內容可以分為：

1、委托業(yè)務，如房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等;

2、代理業(yè)務，如代理發(fā)行股票債券、代理清理債權債務、代理房屋設計等;

3、金融租賃、咨詢、擔保等業(yè)務。

相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優(yōu)勢。

由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權益重構功能，可以財產(chǎn)權模式、收益權模式以及優(yōu)先購買權等模式進行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。

房地產(chǎn)信托常見的種類：

首先是最古老的貸款信托。即信托公司向投資和募集資金，然后發(fā)放信托貸款給房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)商按約定向信托公司支付利息、歸還本金，信托公司再向投資者分配信托收益和本金。

其次是股權信托，通常是信托計劃購買房地產(chǎn)企業(yè)一定比例股權，從而為其提供開發(fā)建設資金的一類信托業(yè)務。

股權信托通常附有回購條款，即約定期限后母公司或其他約定回購人按約定價格回購該項目，信托公司收到回購款項后向信托計劃認購人分配本息。

第三類是權益類信托。通常是指房企以擁有的財產(chǎn)權作為信托財產(chǎn)而運作的信托業(yè)務。財產(chǎn)權信托中，融資房產(chǎn)商作為委托人，財產(chǎn)權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得融資。

這類信托的一般流程是，信托公司與房產(chǎn)商簽訂權益轉讓合同，由信托公司受讓權益；同時成立信托計劃向投資者募集資金，投資者認購信托份額。

后續(xù)由融資方回購該權益，信托資金得以回籠退出。跟前兩類相比，這類信托更適合適合凈值化的運作方式。但由于市場接受度有限，目前大部分還是有回購協(xié)議，所以事實上還是固定收益。這里離題太遠，不再展開。

最后一類是現(xiàn)在大熱的基金型信托模式?；鸹康禺a(chǎn)信托主要專注于房地產(chǎn)行業(yè)投資，通過運用股權、債權、物業(yè)持有、不良房地產(chǎn)項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產(chǎn)項目進行組合管理的一種信托運作形式。

信托公司可以與專業(yè)房地產(chǎn)私募基金機構合作，也可以與大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，從而實現(xiàn)強強聯(lián)合，發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)全周期下房地產(chǎn)項目全方位運作。

參考資料來源：北大法律信息網(wǎng)-關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知