東營市物業(yè)管理辦法

第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。第三條本辦法所稱物業(yè)管理，是指建設單位依法選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主依法通過自治管理選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生及相關秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者其他實際使用物業(yè)的非所有權人。第四條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結合的原則。第五條市住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。各縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。東營經濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會、東營港經濟開發(fā)區(qū)管理委員會等（以下簡稱開發(fā)區(qū)管委會）負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

經濟和信息化、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生計生、環(huán)境保護、食品藥品監(jiān)管、城市管理、物價、畜牧、工商、質監(jiān)等有關部門，以及供水、供電、供氣、供熱、通信（含寬帶數(shù)據(jù)傳輸，下同）、有線電視等專業(yè)經營單位，按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關的工作。第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解處理物業(yè)管理活動中的糾紛。

社區(qū)居民委員會負責指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。第二章新建物業(yè)第七條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。第八條建設單位辦理商品房預售許可證前，應當持房地產開發(fā)經營權證、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權證、項目規(guī)劃設計方案和地名核準文件等資料，向縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。第九條物業(yè)管理區(qū)域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省、市有關住宅區(qū)規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準進行建設。物業(yè)管理區(qū)域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。第十條物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

物業(yè)服務用房應當具備水、電、采光、通風、熱力等正常使用功能。建設工程項目總建筑面積在十萬平方米以下（含十萬平方米）的，建筑面積按照總建筑面積的千分之四配置，但不得小于一百平方米；超過十萬平方米的，超出部分按照千分之三配置。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。第十一條住宅區(qū)內的政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米；社區(qū)居家養(yǎng)老服務用房按每百戶不少于二十平方米的標準配套建設；社區(qū)居民委員會用房，應當按照規(guī)劃要求進行配套建設。

住宅區(qū)內按照規(guī)劃配套建設的政務管理用房、社區(qū)居家養(yǎng)老服務用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，由政府投資建設。第十二條按照規(guī)劃要求在住宅區(qū)內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。第十三條物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同）的歸屬，由建設單位和物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

占用物業(yè)管理區(qū)域內共有道路或者其他場地設置的停車泊位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得占用、附贈、出售或者出租。第十四條住宅區(qū)內專業(yè)經營設施設備，由專業(yè)經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專業(yè)經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

住宅區(qū)內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統(tǒng)一并入城市基礎設施配套費，交由專業(yè)經營單位專項用于住宅區(qū)內專業(yè)經營設施設備的投資建設。住宅區(qū)內專業(yè)經營設施設備歸專業(yè)經營單位所有。

專業(yè)經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

東營市最新物業(yè)費收取標準

2022年物業(yè)收取標準如下：

1、物業(yè)收取標準分為一級物業(yè)收費標準、二級物業(yè)收費標準、三級物業(yè)收費標準和四級物業(yè)收費標準。不過每個地方的物業(yè)費收取標準都不一樣，具體的物業(yè)費收取標準由當?shù)氐奈飪r局公布。物業(yè)管理費收取標準如下（僅供參考）：

（1）一級收費標準：1.00元/平方米（已包含稅、費）；

（2）二級收費標準：0.75元/平方米（已包含稅、費）；

（3）三級收費標準：0.50元/平方米（已包含稅、費）；

（4）四級收費標準：0.35元/平方米（已包含稅、費）。

2、物業(yè)公司的責任包括物業(yè)維修管理、設備管理、環(huán)境管理、管理安全，物業(yè)管理公司不履行責任的，可以向有關部門反映情況。具體內容如下：

（1）物業(yè)維修管理：物業(yè)管理公司應當按照國家物業(yè)管理標準，對其管理的物業(yè)進行維修和技術管理，包括房屋安全質量管理、房屋維修技術管理和房屋維修施工管理；

（2）物業(yè)設備管理。需管理的物業(yè)設備主要包括給排水設備、燃氣設備、采暖設備、通風設備和電氣設備；

（3）物業(yè)環(huán)境管理：物業(yè)管理公司有義務對住宅小區(qū)的環(huán)境進行管理，使其符合國家標準，包括污染防治、環(huán)境清潔、環(huán)境綠化等。

（4）物業(yè)管理安全：物業(yè)公司應采取各種措施確保業(yè)主和房屋使用人的人身和財產安全，管理小區(qū)的治安，管理小區(qū)的消防安全，管理進出小區(qū)的車輛和人員。

（5）聯(lián)系政府和公用事業(yè)部門有關公共市政設施的事宜。物業(yè)管理公司不履行責任的，可以向有關部門反映情況。

山東省東營市物業(yè)管理辦法「全文」

山東省東營市物業(yè)管理辦法「全文」

《東營市物業(yè)管理暫行辦法》經市政府批準，于二OO五年五月十七日實施，下面是我整理的辦法全文：

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

第四條市房產行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣區(qū)房產行政主管部門具體負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

建設、規(guī)劃、市政、城市管理行政執(zhí)法、公安、物價、民政等部門按照各自職責，共同做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第五條房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權;

(六)監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權利。

第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照有關規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務費用;

(六)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。

第七條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域由房產行政主管部門根據(jù)下列因素劃定：

(一)業(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設施設備;

(二)屬于一個自然街坊或者封閉小區(qū);

(三)有關居民委員會的設置情況。

第八條同一物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主，應當成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

第九條物業(yè)管理區(qū)域內，入住率超過50%且業(yè)主要求成立業(yè)主大會的，應當在縣區(qū)房產行政主管部門指導下，由進行前期物業(yè)管理服務的企業(yè)會同建設單位(包括公房出售單位)、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會籌備組，組織召開首次業(yè)主大會。前期物業(yè)管理服務企業(yè)不召集首次業(yè)主大會的，在縣區(qū)房產行政主管部門指導下，由業(yè)主召集。

物業(yè)管理區(qū)域內，分期建設的住宅物業(yè)，符合前款條件的，應當召開首次業(yè)主大會。

第十條住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權，按套計算，有單獨房屋產權證的一套計一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權，按物業(yè)建筑面積計算，不超過100平方米有單獨房屋產權證的計一票;超過100平方米的，每超過100平方米增計一票。一個業(yè)主所持的投票權最高不超過全部投票權的30%。

第十一條業(yè)主大會履行下列職責：

(一)依法制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;

(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

第十二條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，按照規(guī)定的會議形式和表決規(guī)則進行。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

第十三條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十四條業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。

提倡居民委員會成員和業(yè)主委員會成員經法定程序相互兼職。

第十五條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會的'成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員基本情況等材料向物業(yè)所在地的縣區(qū)房產行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，應當重新備案和公示。

第十六條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔。經費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告經費使用情況，接受業(yè)主質詢。

第十七條業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等有關工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，聽取居民委員會的建議。

第三章前期物業(yè)管理

第二十條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

第二十一條建設單位在銷售物業(yè)之前，應當依法制定業(yè)主臨時公約，并向物業(yè)買受人明示;物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

第二十二條住宅物業(yè)及其同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3人或者建筑面積小于2萬平方米的，經物業(yè)所在地的縣區(qū)房產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

第二十三條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。

第二十四條前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第二十五條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第二十六條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

第二十七條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當按照規(guī)定要求向物業(yè)管理企業(yè)移交有關資料。在前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當按照規(guī)定要求向業(yè)主委員會移交有關資料。

第二十八條建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內無償配置物業(yè)管理用房。建筑面積10萬平方米以下(含10萬平方米)的，按照建筑面積的4‰配置，但不得小于100平方米;建筑面積超過10萬平方米的，超過部分按照3‰配置。規(guī)劃行政主管部門在審批建設項目和規(guī)劃驗收時，應當予以審核。

物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主，不得買賣和抵押，由物業(yè)管理企業(yè)使用并負責日常維護，物業(yè)管理企業(yè)不得自行改變物業(yè)管理用房用途。確需改變用途的，經業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會依法到規(guī)劃、房產等行政主管部門辦理有關手續(xù)后，方可改變物業(yè)管理用房的用途。

第二十九條建設單位應當按照國家規(guī)定和物業(yè)買賣合同約定的保修期限、保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。